전세나 월세 보증금을 지키려면 꼭 알아둬야 할 제도가 있습니다. 바로 소액임차인 최우선변제권입니다.
집주인의 주택이나 상가건물이 경매로 넘어가더라도 일정한 요건을 갖춘 임차인은
보증금 중 일부를 선순위 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
다만 지역별 보증금 기준이 다르고, 법정 한도만큼 무조건 돌려받는 것도 아닙니다.
주택과 상가는 적용 기준도 다르기 때문에 계약 전에 정확히 알아두는 것이 좋습니다.
1. 최우선변제권이란?
최우선변제권은 임차인이 살고 있거나 영업하던 건물이 경매로 넘어갔을 때,
일정 요건을 갖추면 보증금 중 일부를 다른 담보권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 보호하는 제도입니다.
예를 들어 서울에서 보증금 1억 원으로 주택을 임차했다면,
적용 요건을 충족하는 경우 법정 한도 내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.
하지만 보증금 전액을 보호해 주는 제도는 아닙니다. 또한 소액임차인 기준과 최우선변제금 한도는 서로 다릅니다.
2. 주택 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제금
주택은 월세가 있더라도 소액임차인 해당 여부를 판단할 때 기본적으로 임대차보증금 자체를 기준으로 합니다.
※ 2023년 2월 21일 이후의 관련 기준을 적용하는 경우의 금액입니다.
실제 적용 여부는 선순위 담보권 설정 시점과 법령의 경과규정 등을 확인해야 합니다.
3. 상가 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제금
상가는 주택과 계산 방법이 다릅니다. 월세가 있다면 보증금만 보는 것이 아니라 환산보증금을 계산해야 합니다.
환산보증금 계산식은 다음과 같습니다.
환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100
월세는 부가가치세를 제외한 금액으로 계산합니다.
※ 상가의 위 금액은 2014년 1월 1일 이후 설정된 담보물권에 적용되는 기준입니다.
이전에 설정된 담보물권이 있다면 당시 법령을 별도로 확인해야 합니다
환산보증금 계산 예시
서울에서 보증금 2,000만 원, 월세 40만 원인 상가를 임차했다고 가정해 보겠습니다.
- 보증금: 2,000만 원
- 월세: 40만 원
- 환산보증금: 2,000만 원 + 40만 원 × 100 = 6,000만 원
환산보증금이 6,000만 원이므로 위 기준상 서울의 소액임차인 환산보증금 범위에 해당합니다.
다만 실제로 최우선변제를 받으려면 대항력 등 별도 요건도 충족해야 합니다.
4. 최우선변제금을 받으려면 필요한 조건
보증금이 기준 이하라고 해서 자동으로 배당받는 것은 아닙니다.
첫째, 지역별 소액임차인 기준을 충족해야 합니다.
주택은 보증금, 상가는 환산보증금을 기준으로 판단합니다.
둘째, 법에서 정한 대항요건을 갖춰야 합니다.
- 주택: 주택 인도와 주민등록
- 상가: 건물 인도와 사업자등록 신청
원칙적으로 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하며, 배당요구 종기까지 요건을 유지하는 것이 중요합니다.
셋째, 법원에 배당요구를 해야 합니다.
경매가 진행되면 법원이 정한 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
최우선변제권이 있다고 해서 신청 없이 무조건 배당되는 것은 아닙니다.
5. 가장 먼저 설정된 근저당권 날짜를 확인해야 하는 이유
최우선변제금 기준을 확인할 때 흔히 놓치는 부분이 있습니다.
바로 계약일이 아니라 선순위 담보물권의 설정 시점에 따라 적용되는 법령이 달라질 수 있다는 점입니다.
예를 들어 현재 서울의 소액임차인 보증금 기준이 1억 6,500만 원이라고 해도,
해당 주택에 오래전에 근저당권이 설정돼 있다면 그 담보물권에 적용되는 종전 기준을 확인해야 할 수 있습니다.
따라서 계약 전에 등기부등본을 확인하고 근저당권 설정일을 살펴보는 것이 중요합니다
6. 경매 낙찰가의 절반 한도와 안분배당
최우선변제금은 법정 한도만큼 항상 전액 지급되는 것이 아닙니다.
주택의 경우 소액임차인들에게 배당되는 최우선변제금 총액은 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.
상가 역시 별도의 법정 한도와 배당 규정이 적용됩니다.
특히 다가구주택처럼 한 건물에 소액임차인이 여러 명 있다면,
배당 재원이 부족해 각 임차인이 실제로 받는 금액이 법정 한도보다 적어질 수 있습니다.
따라서 최우선변제금 한도만 보고 보증금이 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
7. 재계약할 때 보증금을 올린다면?
재계약하면서 보증금을 올릴 계획이라면 소액임차인 기준을 다시 확인해야 합니다.
보증금이 해당 기준을 초과하면 소액임차인 보호를 받지 못할 수 있습니다. 다만 보증금 증액과 기존 담보권의 설정 시점 등 구체적인 상황에 따라 적용 법령을 확인해야 하므로, 단순히 증액액만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
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