5대 은행 가계대출 2.6조 증가, 강북·경기 남부 집값 오르는 이유

10월 들어 5대 은행의 가계대출 잔액이 한 달 만에 약 2조 6,000억 원 증가했습니다.

9월 말 6개월 만에 감소세를 보였던 가계대출이 다시 증가세로 돌아선 것입니다.

강남권 집값이 이미 높은 수준까지 오른 가운데,

상대적으로 가격이 낮은 서울 강북권과 경기 남부 지역으로 매수 수요가 이동하는

이른바 '풍선 효과'가 원인 중 하나로 지목되고 있습니다.

대출 증가가 이어지면 금융당국의 추가 규제 가능성도 커질 수 있어 내 집 마련을 준비하는 사람들의 관심이 필요한 상황입니다.

5대 은행 가계대출, 한 달 만에 2.6조 원 증가

KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 10월 가계대출 잔액은 전월 말보다 약 2조 6,000억 원 늘었습니다.

대출 종류별 증가액은 다음과 같습니다.

대출종류	전월대비 증가액	증가배경
주택담보대출	9,995억 원	아파트 매매 수요 증가
신용대출	1조 1,210억 원	월말 자금 및 투자 수요
집단대출	4,812억 원	아파트 분양 관련 대출

주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 집단대출도 함께 늘었습니다.

주택 매수에 필요한 자금뿐 아니라 투자와 분양 관련 자금 수요까지 증가한 것입니다.

특히 집단대출은 아파트 분양 계약자들이 중도금이나 잔금 등을 마련하기 위해 받는 대출입니다.

강남 대신 강북·경기 남부로 향하는 매수 수요

최근 주목받는 현상은 서울 강북권과 경기 남부 지역으로 매수 수요가 이동하고 있다는 점입니다.

강남권 아파트 가격이 이미 높은 수준까지 오른 상황에서 상대적으로 접근하기 쉬운

가격대의 주택을 찾는 수요가 노원·도봉·강북구 등 서울 강북권과 수원·용인·화성 등 경기 남부 지역으로

이동하고 있다는 분석입니다.

 

 

이처럼 특정 지역의 가격이나 규제가 부담스러워지면서 다른 지역으로 수요가 옮겨가는 현상을 '풍선 효과'라고 부릅니다.

예를 들어 서울 핵심 지역의 아파트 가격이 크게 오르면,

같은 예산으로 매수할 수 있는 다른 지역의 아파트를 찾는 사람들이 늘어날 수 있습니다.

해당 지역의 매매 거래가 증가하면 주택담보대출 수요도 함께 커질 수 있습니다.

다만 대출 증가액 전체가 주택 매수 때문에 발생한 것은 아닙니다.

신용대출과 집단대출도 증가했기 때문에 가계대출 증가에는 여러 요인이 함께 작용했습니다.

가계대출이 다시 늘면 DSR 규제가 강화될까?

가계대출 증가세가 이어지면 금융당국이 대출 관리를 강화할 가능성도 있습니다.

대표적으로 살펴볼 규제는 총부채원리금상환비율인 DSR입니다.

DSR은 개인의 연간 소득에서 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 데

들어가는 금액이 차지하는 비율입니다. 은행권에서는 일반적으로 DSR 40% 기준이 적용됩니다.

 

연 소득이 5,000만 원인 사람이라면 DSR 40%

기준에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 원칙적으로 2,000만 원을 넘지 않도록 대출 한도가 산정됩니다.

여기에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 다른 대출의 상환 부담도 반영됩니다.

 

또한 스트레스 DSR 제도에 따라 향후 금리 상승 가능성을 반영한 가산금리가 적용되면 실제 대출 한도가 더 줄어들 수 있습니다.

따라서 현재 금리가 낮더라도 소득과 기존 대출에 따라 원하는 만큼 주택담보대출을 받지 못할 수 있습니다.

가계대출 관리가 추가로 강화되면 대출 한도가 줄어들거나 대출 심사가 까다로워질 가능성도 있습니다.

주택 구매를 계획하고 있다면 집값뿐 아니라 실제로 받을 수 있는 대출 규모까지 함께 계산해야 합니다.

집단대출 증가도 변수

집단대출 증가 역시 가계대출 흐름에서 살펴볼 부분입니다.

집단대출은 아파트 분양 과정에서 여러 계약자가 단체로 받는 대출입니다.

중도금대출이나 잔금대출 등이 대표적입니다.

 

은행별 가계대출 총량 관리에서 집단대출이 제외되면

일반 주택담보대출의 증가를 제한하더라도 집단대출 잔액은 별도로 늘어날 수 있습니다.