빌라 한 채면 아파트 된다? 재개발 투자할 때 꼭 봐야 할 3가지

서울 아파트 가격이 계속 오르면서
“4억~6억 정도 하는 빌라 한 채 사두면 나중에 신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 것 아니야?”

이런 생각으로 재개발 빌라를 알아보는 분들이 많아졌습니다.

실제로 재개발이 성공적으로 진행된다면
낡은 빌라가 신축 아파트 입주권으로 이어질 수도 있습니다.

하지만 “빌라를 사면 아파트가 된다”는 식으로 접근하면 위험합니다.

재개발은 사업 기간이 길고, 감정평가액이나 분담금, 비례율, 권리산정기준일 등 확인해야 할 내용도 많기 때문입니다.

특히 가장 조심해야 하는 것이 바로 입주권을 받을 수 없는 물건, 이른바 ‘물딱지’​입니다.

그래서 재개발 물건을 볼 때는 복잡한 용어를 모두 외우기보다 먼저 3가지를 확인하는 것이 중요합니다.

1. 이 동네, 재개발 ‘자격’은 될까?

가장 먼저 봐야 할 것은 이 지역이 재개발 요건을 갖추고 있는지입니다.

아무리 오래되고 낡은 동네라고 해도 무조건 재개발이 되는 것은 아닙니다.

대표적으로 확인해야 할 기준은

노후도 · 접도율 · 과소필지

세 가지입니다.

노후도

재개발에서 가장 중요한 기준 중 하나가 바로 노후도입니다.

일반적으로 지은 지 30년 이상 된 건물이 전체의 60% 이상이어야 하고,

재정비촉진지구는 50% 이상이어야 합니다.

그런데 여기서 함정이 하나 있습니다.

 

낡은 동네라고 안심하고 있었는데 신축 빌라가 계속 들어서면 어떻게 될까요?

전체 건물 중 노후 건물의 비율이 낮아지면서 재개발 요건을 충족하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 재개발을 기대하고 있는 지역이라면 신축 빌라가 계속 들어오고 있는지도 꼭 확인해야 합니다.

접도율

두 번째는 접도율입니다.

접도율은 쉽게 말해 도로에 접해 있는 집이 얼마나 되는지를 보는 지표입니다.

재개발에서는 접도율이 낮을수록 상대적으로 유리하게 볼 수 있습니다.

좁은 골목에 갇혀 있거나 도로에 제대로 접하지 못한 집이 많은 지역일수록 정비사업의 필요성이 커질 수 있기 때문입니다.

과소필지

세 번째는 과소필지입니다.

과소필지는 일정 규모보다 작은 토지를 말하는데,

재개발에서는 90㎡(약 27평)보다 작은 토지가 전체의 40% 이상인지​를 확인합니다.

결국 재개발 가능성을 볼 때는 단순히

“여기 집들이 오래됐네?”

라고 판단할 것이 아니라,

노후도 + 접도율 + 과소필지

를 함께 확인해야 합니다.

2. 지금 재개발은 어느 단계까지 왔을까?

두 번째로 봐야 할 것은 사업 진행 단계입니다.

재개발은 갑자기 아파트를 짓는 사업이 아닙니다.

일반적으로 다음과 같은 6개 관문을 거칩니다.

① 구역 지정
→ ② 조합 설립
→ ③ 사업시행인가
→ ④ 관리처분인가
→ ⑤ 이주·철거
→ ⑥ 공사·완공

현재 어느 단계에 있느냐에 따라 매물 가격과 투자 위험이 크게 달라집니다.

초기 단계일수록 상대적으로 저렴하게 들어갈 수 있지만 불확실성이 큽니다.

반대로 사업이 많이 진행된 곳은 사업에 대한 불확실성이 줄어드는 대신 가격이 이미 많이 올라 있을 가능성이 있습니다.

그래서 재개발 투자를 볼 때는 “얼마짜리 빌라인가?”보다 “지금 사업이 어디까지 진행됐는가?”를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

사업시행인가

특히 기억해둘 단계가 있습니다.

첫 번째는 사업시행인가입니다.

사업시행인가는 앞으로 몇 층짜리 아파트를 몇 가구 정도 지을지 등 사업의 큰 그림이 정해지는 단계입니다.

이후 감정평가와 조합원 분양신청 등이 이어집니다.

관리처분인가

두 번째는 관리처분인가입니다.

관리처분인가는 조합원이 누가 어느 주택을 배정받고, 얼마를 추가로 부담할지 등이 최종적으로 정해지는 단계​입니다.

따라서 이 단계까지 왔다면 사업이 상당히 구체화됐다고 볼 수 있습니다.

다만 사업 기간 자체가 짧은 것은 아닙니다.

재개발은 평균 10년 4개월 정도가 걸리고, 재건축도 평균 10년 정도 걸리는 것으로 알려져 있습니다.

결국 재개발 투자에서는 시간 역시 비용입니다.

처음에는 싸게 보였던 물건이라도 10년 이상 자금이 묶인다면 그동안 다른 투자 기회를 놓치는 기회비용이 발생할 수 있습니다.

3. 결국 사업성이 있는 곳인가?

마지막으로 봐야 할 것은 사업성입니다.

재개발에서 자주 등장하는 용어가 바로 비례율입니다.

비례율을 쉽게 표현하면,

“이 재개발 사업이 얼마나 남는 사업인가?”

를 보여주는 지표라고 이해하면 됩니다.

조합이 아파트를 분양해 얻는 수입에서 공사비 등의 사업비를 제외하고, 이를 조합원들의 종전자산 가치로 나눈 비율입니다.

쉽게 보면

비례율 100% = 기존 재산 가치만큼 평가

비례율 110% = 기존 재산 가치보다 10% 높게 평가

되는 식입니다.

하지만 비례율이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다.

특히 중요한 것이 공사비입니다.

공사비는 사업비에서 상당한 비중을 차지하기 때문에 공사비가 올라가면 사업성이 흔들릴 수 있습니다.

최근처럼 공사비가 크게 오른 상황에서는 더욱 꼼꼼하게 확인해야 하는 부분입니다.

프리미엄보다 ‘총투자금’을 봐야 합니다

서로 다른 재개발 구역의 매물을 비교할 때 흔히 프리미엄(P)​만 비교하는 경우가 있습니다.

하지만 이것만으로는 정확한 비교가 어렵습니다.

중요한 것은 결국 총투자금입니다.

매입가격과 프리미엄뿐만 아니라 향후 추가분담금까지 고려해서 실제로 내가 얼마의 돈을 투입해야 하는지를 계산해야 합니다.

그래야 서로 다른 구역의 재개발 물건을 제대로 비교할 수 있습니다.

‘안 될 곳’을 피하는 것이 먼저입니다

재개발 투자는 좋은 곳을 찾는 것도 중요하지만, 그보다 먼저 사업이 제대로 진행되기 어려운 곳을 피하는 것이 중요합니다.

특히 다음과 같은 곳은 주의해서 볼 필요가 있습니다.

• 신축 빌라가 많이 들어오는 곳
• 알짜 건물주가 많은 곳
• 고도 제한 등이 걸려 있는 곳

그리고 재개발 물건을 알아볼 때는 해당 빌라가 실제로 입주권을 받을 수 있는 물건인지를 반드시 확인해야 합니다.

재개발 구역 안에 있다고 해서 모든 물건이 똑같이 입주권을 받는 것은 아니기 때문입니다.

특히 물딱지 여부와 권리산정기준일을 반드시 확인해야 합니다.

재개발 빌라를 볼 때 체크할 것

정리하면 재개발을 볼 때는 딱 3가지를 기억하면 됩니다.

① 자격

노후도 · 접도율 · 과소필지

이 지역이 실제로 재개발을 추진할 수 있는 조건을 갖췄는지 확인합니다.

② 단계

6개 관문 중 현재 어디까지 왔는지

구역 지정부터 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 공사·완공까지 현재 위치를 확인합니다.

③ 사업성

비례율 · 추가분담금 · 총투자금

아파트가 지어진다는 사실만 볼 것이 아니라 실제 투자금 대비 사업성이 있는지를 계산해야 합니다.

그리고 여기에 한 가지를 더 꼭 확인해야 합니다.

내가 사려는 이 물건이 정말 입주권을 받을 수 있는가?