부동산 상승장, 지금 절대 하지 말아야 할 것과 해야 할 것

요즘 부동산 시장을 보면 그야말로 상승장이라는 말이 어울립니다.

주식시장에서 급등장이 이어질 때 자주 등장하는 단어가 바로 FOMO인데요.
'나만 기회를 놓치는 것 아닐까' 하는 불안감이 부동산 시장에서도 커질 수 있습니다.

특히 상승장에서 소외된 무주택자나 사회초년생, 신혼부부라면 이런 마음이 더욱 강해질 수 있는데요.

하지만 이럴 때일수록 오히려 정신을 차리고 냉정하게 판단하는 것이 중요합니다.

그래서 지금 같은 상승장에서 하지 말아야 할 것과, 오히려 해야 할 것을 정리해봤습니다.

1. 일반적이지 않은 매물은 피하기

상승장에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 아무래도 상대적으로 저렴한 매물입니다.

서울 외곽의 나홀로 아파트나 주거용 오피스텔처럼 다른 아파트보다 가격이 낮은 물건들이 대표적입니다.

'이 정도 가격이면 나도 살 수 있겠다'는 생각이 들 수 있지만, 가격이 저렴한 데에는 대부분 이유가 있습니다.

특히 이런 물건들은 상승장에서 함께 오르더라도 상승폭이 제한적일 가능성이 높고,

실제 거주해보면 왜 상대적으로 저렴했는지 알게 되는 경우도 있습니다.

부동산은 결국 많은 사람들이 원하는 상품을 사는 것이 중요합니다.

 

예를 들어,

"나는 딩크족이라 학군은 필요 없는데요?"

라고 생각할 수도 있습니다.

물론 본인에게는 학군이 중요하지 않을 수 있습니다.

하지만 나중에 매도할 때 집을 사는 사람 역시 같은 생각을 한다는 보장은 없습니다.

 

부동산은 결국 내가 좋아하는 집보다 많은 사람들이 좋아하는 집이 유리한 시장입니다.

물론 강남3구와 같은 핵심지는 이야기가 조금 다릅니다.
이 정도의 자산을 고민하는 분이라면 굳이 이런 글을 읽지 않아도 될 정도로 선택지가 많겠죠.

2. 소액으로 '못난이 투자' 하지 않기

상승장에서 흔히 나타나는 또 하나의 선택입니다.

좋은 지역의 집값은 이미 너무 올라버렸고, 내가 가진 돈은 많지 않을 때 이런 생각을 하게 됩니다.

'그래도 1~2억 정도면 살 수 있는 아파트가 있지 않을까?'

 

그러다 보면 수도권 외곽의 소형 아파트나 주요 지역의 원룸·투룸 오피스텔 등이 눈에 들어옵니다.

하지만 무주택자에게는 오히려 독이 될 수 있습니다.

가장 큰 문제는 돈이 묶인다는 것입니다.

 

그 돈이 묶여버리면 나중에 정말 좋은 매물이 나왔을 때 자금을 활용하기 어려워집니다.

게다가 보유 주택 때문에 각종 청약이나 대출 등에서 예상하지 못한 제약이 생길 수도 있습니다.

시세가 올라서 수익을 보고 나오면 다행이지만, 자칫 고점에서 매수해 오랫동안 물려버릴 가능성도 있습니다.

 

특히 상승장에서 흔히 들리는 말들을 조심할 필요가 있습니다.

"용적률이 낮아서 월세 받으면서 기다리면 나중에 재건축 가능성이 있습니다."

물론 재건축이 될 수도 있습니다.

하지만 재건축이라는 것이 생각보다 빠르게 진행되는 일은 아닙니다.

 

또 다른 말도 있습니다.

"월세 받으면서 시세차익까지 볼 수 있습니다."

그런데 월세 수익을 목적으로 투자하는 것은 내 집 마련을 끝내고

충분한 여유자금이 있는 사람에게 더 적합한 전략일 수 있습니다.

무주택자라면 우선순위를 생각해볼 필요가 있습니다.

3. 무주택자의 지방 투자 피하기

여기서 지방 부동산 투자가 무조건 나쁘다는 이야기는 아닙니다.

지방에 거주하면서 실거주 목적으로 집을 사는 것이라면 이야기가 완전히 다릅니다.

다만 무주택자가 첫 주택을 투자 목적으로 지방에 매수하는 것은 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

 

이유는 앞에서 이야기한 것과 비슷합니다.

자금이 묶이고, 다른 좋은 기회가 왔을 때 움직이기 어려워질 수 있기 때문입니다.

특히 지방 아파트를 매수해서 단기간에 시세차익을 얻고 나오겠다는 전략은 생각보다 쉽지 않습니다.

 

매수·매도 과정에서 발생하는 세금과 거래비용, 각종 부대비용까지 고려하면

실제 손에 남는 수익은 생각보다 크지 않을 수 있습니다.

정말 매매 타이밍을 잘 잡는 투자자가 아니라면 더욱 조심할 필요가 있습니다.

4. 울며 겨자 먹기식 분양은 피하기

분양시장 분위기가 좋아지면 다양한 신규 분양 물건이 등장할 수 있습니다.

문제는 상승장이라는 분위기에 휩쓸려 '일단 사놓고 보자'​는 선택을 하는 것입니다.

특히 브랜드나 입지, 상품성 등을 충분히 따져보지 않고 '그래도 새 아파트니까'라는

이유만으로 계약하는 것은 주의해야 합니다.

 

미분양 물건 역시 마찬가지입니다.

왜 미분양이 발생했는지부터 살펴봐야 합니다.

입지가 좋지 않은지, 분양가가 비싼지, 주변 공급이 많은지 등 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다.

미분양이라는 결과만 보고 저렴한 기회라고 판단해서는 안 됩니다.

나중에 시세차익은커녕 매도 자체가 어려워질 수도 있기 때문입니다.

결국 핵심은 하나입니다

앞에서 이야기한 1~4번은 결국 같은 이야기를 하고 있습니다.

목마르다고 바닷물을 마시면 안 된다는 것.

상승장에서 '나만 아무것도 못 사고 있다'는 불안감 때문에 아무 부동산이나 잡아서는 안 됩니다.

조금 늦게 사는 것보다 잘못된 물건을 사는 것이 더 큰 문제가 될 수 있습니다.

개인적으로는 재개발 투자도 신중하게

재개발 투자는 조금 결이 다른 이야기입니다.

저 역시 재개발 분야의 전문가는 아니기 때문에 조심스럽지만,

적어도 무주택자가 첫 주택을 마련하는 과정에서 쉽게 접근할 만한 투자는 아니라고 생각합니다.

사업 진행 과정에서 변수가 많고, 예상했던 일정이나 비용과 실제 상황이 달라질 가능성도 있기 때문입니다.

따라서 재개발은 어느 정도의 여유자금과 관련 지식을 갖춘 사람이 장기적인 관점에서 접근하는 것이 더 적합하지 않을까 싶습니다.

그렇다면 지금 해야 할 일은?

결국 또 뻔한 이야기입니다.

현금을 모으는 것입니다.

여기서 말하는 현금은 금이나 비트코인, 주식 같은 자산을 의미하는 것이 아니라

실제로 사용할 수 있는 현금성 자산과 목돈을 의미합니다.

 

상승장의 한가운데에서는 지금의 상승세가 영원히 계속될 것처럼 느껴집니다.

'이제 서울 집값은 영원히 못 사는 것 아닐까?'

'조금이라도 빨리 사야 하는 것 아닐까?'

이런 생각이 들 수 있습니다.

하지만 부동산 시장을 긴 시간으로 바라보면 기회는 다시 찾아옵니다.

 

2020~2021년 상승장을 떠올려보면 당시에도 분위기는 지금과 크게 다르지 않았습니다.

집값이 계속 올라갈 것 같았고, 조금이라도 늦으면 영원히 집을 못 살 것 같은 분위기였습니다.

그런데 2022년부터 시장 분위기가 바뀌었고, 2023년에는 오히려 좋은 매물을 찾을 수 있는 기회가 곳곳에 나타났습니다.

문제는 그때 현금을 가지고 있던 사람만 그 기회를 잡을 수 있었다는 것입니다.