강남 집값 떨어지나? 세제 개편에 압구정 아파트 급매 등장한 이유

최근 부동산 시장을 보다 보면 강남 아파트에서 조금씩 달라지는 분위기가 감지되고 있습니다.

특히 압구정동처럼 서울에서도 대표적인 초고가 주택이 몰려 있는 지역에서

기존 거래가격보다 낮은 가격의 매물이 등장하면서 관심이 커지고 있는데요.

단순히 집주인이 급하게 돈이 필요해서 나온 매물이라기보다는

최근 발표된 부동산 세제 개편안과 관련이 있다는 분석도 나오고 있습니다.

이번 세제 개편으로 고가주택 보유자의 세금 부담이 커질 가능성이 있기 때문입니다.

그렇다면 실제로 강남 집주인들에게 어떤 변화가 생기는 것인지,

그리고 앞으로 강남 아파트 가격에는 어떤 영향을 줄 수 있는지 정리해 보겠습니다.

압구정 아파트에서 기존보다 낮은 매물 등장

최근 서울 강남구 압구정동 신현대아파트에서 눈에 띄는 매물이 나왔습니다.

전용면적 155㎡가 77억원에 급매물로 등록됐는데요.

같은 평형의 경우 올해 상반기에는 대부분 85억~86억원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

지난달 25일에도 77억9000만원에 거래된 사례가 있었지만,

이전 거래가격과 비교하면 최근 나온 77억원 매물은 상당히 낮은 수준입니다.

 

단순 계산으로 보면 기존 가격보다 7억~9억원 정도 낮아진 셈입니다.

아직 압구정동 전체에서 급매물이 쏟아지고 있는 상황은 아닙니다.

하지만 일부 고령층 집주인을 중심으로 매도를 고민하거나

기존 호가를 조금씩 낮추는 움직임이 나타나고 있다는 이야기가 나오고 있습니다.

왜 강남 집주인들이 집을 팔려고 할까?

가장 큰 이유로 꼽히는 것은 역시 세금 부담입니다.

이번 세제 개편안에 따라 내년부터 고가주택을 보유한 1주택자의 종합부동산세 부담이 커질 가능성이 있기 때문입니다.

특히 과세표준 12억원을 초과하는 1주택자의 경우 종부세 세율이 상향 조정될 예정입니다.

 

시가 기준으로 약 44억5000만원을 넘는 주택이 주요 대상이 될 것으로 예상되고 있습니다.

즉, 일반적인 서울 아파트가 아니라 강남의 40억~50억원 이상 초고가 아파트를 보유하고 있는 사람이라면

앞으로 세금 부담을 더욱 신경 써야 한다는 이야기입니다.

여기에 세액공제 한도와 세부담 상한도 변경됩니다.

종부세 관련 주요 변화

• 2027년 세액공제 한도 800만원
• 2028년 이후 세액공제 한도 600만원
• 세부담 상한 150% → 200%

주택 가격이 높을수록 세금 자체가 커질 수 있기 때문에 실제 거주하고 있는 집주인이라도 부담을 느낄 수 있습니다.

은퇴한 고령층 집주인이 특히 부담

이번 세제 개편에서 주목할 부분은 현금 소득이 많지 않은 고령층 집주인입니다.

수십 년 동안 강남 아파트를 보유하면서 집값은 크게 올랐지만, 은퇴 후 매달 들어오는 소득은 많지 않은 경우가 있기 때문입니다.

예를 들어 오래전에 구입한 아파트가 현재 수십억원의 가치가 됐다고 하더라도

집주인이 매달 수천만원의 현금소득을 얻는 것은 아닙니다.

 

그런 상황에서 보유세가 크게 늘어나면 결국 집을 계속 가지고 있을지, 아니면 매도할지를 고민하게 됩니다.

실제로 압구정동 집합건물 소유자 가운데 60대 이상이 상당한 비중을 차지하는 것으로 나타나면서 이런 고령층 집주인들의 움직임이 앞으로 시장의 중요한 변수가 될 수 있다는 분석이 나오고 있습니다.

집을 팔아도 양도세가 문제

그렇다고 집을 팔면 모든 문제가 해결되는 것도 아닙니다.

고가주택의 경우 앞으로 양도소득세 부담 역시 커질 가능성이 있기 때문입니다.

장기간 집을 보유하면서 큰 시세차익이 발생한 경우 양도세가 수억원에 달할 수 있는데,

장기거주 소득공제 한도까지 신설되면서 매도 시점에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

 

결국 집주인 입장에서는

"계속 가지고 있자니 보유세가 부담되고, 팔자니 양도세가 부담되는 상황"

이 될 수 있는 것입니다.

그래서 지금 당장 집을 팔기보다는 앞으로 세금이 실제 적용되는 시점을 지켜보면서

매도 시기를 고민하는 집주인들이 많을 것으로 보입니다.

그렇다면 강남 아파트 매물이 쏟아질까?

현재로서는 갑자기 강남 아파트 매물이 대량으로 나올 가능성은 높지 않다는 전망이 많습니다.

세제 개편안이 발표됐다고 해서 바로 집을 팔아야 하는 것은 아니기 때문입니다.

집주인 입장에서는 앞으로의 집값과 금리, 정부 정책, 세금 등을 모두 따져본 뒤 결정할 가능성이 높습니다.

 

특히 강남 초고가 아파트는 일반적인 아파트와 달리 공급 자체가 많지 않고,

대출 규제가 강하게 적용되는 만큼 실제로 매수할 수 있는 사람도 제한적입니다.

따라서 급매물이 일부 나온다고 해서 곧바로 강남 집값 전체가 크게 떨어진다고 보기는 어렵습니다.

다만 세금 부담이 현실화되는 시점이 다가오면 호가를 낮춘 매물이 점진적으로 늘어날 가능성은 있습니다.

매도 대신 증여를 선택할 수도

고령층 집주인들이 반드시 매도를 선택하는 것도 아닙니다.

자녀에게 증여하거나 가족의 도움을 받아 계속 보유하는 방법도 있기 때문입니다.

특히 강남 아파트처럼 장기적으로 높은 자산가치를 기대할 수 있는 주택이라면

세금 부담만 보고 바로 매도하기보다는 정책이 다시 바뀌기를 기다리면서 보유하는 '버티기' 전략을 선택할 수도 있습니다.

 

다만 증여 역시 증여세 등 별도의 세금이 발생하기 때문에 단순히 매도보다 유리하다고 단정할 수는 없습니다.

결국 개인의 자산 규모와 소득, 보유기간, 가족관계 등을 종합적으로 따져봐야 합니다.

세입자에게도 영향을 줄 수 있다

이번 세제 개편에서 개인적으로 가장 관심 있게 봐야 할 부분은 임대차시장에 미칠 영향이라고 생각합니다.

강남에 집을 가지고 있지만 다른 지역에 거주하고 있는 비거주 1주택자가 세금 부담을 줄이기 위해 직접 거주를 선택한다면

기존 세입자는 계약 만료 후 다른 집을 찾아야 합니다.

 

반대로 집주인이 계속 임대를 유지하더라도 늘어난 세금 부담을 임대료로 보전하려는 움직임이 나타날 수 있습니다.

전세를 유지하기보다 반전세나 월세로 전환하려는 집주인이 늘어날 가능성도 있습니다.

결국 강남 고가주택에 대한 세금 변화가 강남 집주인만의 문제가 아니라 세입자의 주거비 부담으로 이어질 수도 있는 것입니다.

앞으로 강남 부동산 시장은?

현재 상황만으로 강남 집값이 본격적인 하락세에 들어갔다고 판단하기는 어렵습니다.

하지만 이번 세제 개편으로 고가주택 보유에 대한 부담이 커진 만큼 앞으로

일부 집주인들의 매도 고민은 계속될 가능성이 높습니다.

 

특히 내년 보유세 부담이 현실적으로 확인되는 시점이나 양도세 공제 한도 적용을 앞둔 시점에는

시장에 변화가 나타날 가능성이 있습니다.

앞으로 중요한 것은 단순히 매물이 몇 개 나왔느냐가 아니라,

① 실제 거래가격이 얼마나 낮아지는지
② 급매물이 얼마나 지속적으로 등장하는지
③ 고가주택을 살 수 있는 현금 수요가 얼마나 있는지
④ 비거주 집주인의 실거주 전환이 얼마나 나타나는지

이 네 가지를 함께 보는 것입니다.

 

강남 아파트는 워낙 고가이고 공급이 제한적이기 때문에 세금 부담이 증가한다고 해서 가격이 바로 크게 무너질 가능성은 낮습니다.

다만 세금 때문에 집주인들이 매도에 나서고, 매수자들이 높은 가격을 받아들이지 않으면서

호가와 실제 거래가격 사이의 간격이 커지는 현상은 나타날 수 있습니다.