수원 영통 아파트 전망, 지금이 저평가 구간일까? 구축단지 투자 분석

개인적으로 요즘 경기도 남부 주택시장을 눈여겨보고 있습니다.

2개 지역을 꼽자면 광교와 수원 영통입니다.

수원 영통지구는 현재 '저평가의 끝자락'에 와 있는 게 아닌가 싶습니다.

수원 영통 신나무실 단지

각종 호재뿐인 단지임에도 불구하고 가격대는 너무 매력적이기 때문입니다.

특히 수원 영통 신나무실 단지를 보면
각종 호재가 이어지고 있는 데 비해 가격대는 상당히 매력적입니다.

 

① 30년 차 구축 단지들의 리모델링 이슈
② 삼성전자 수원사업장이라는 탄탄한 배후 수요
③ 인동선(동탄인덕원선)이라는 교통 호재

이 세 가지가 동시에 갖춰져 있다는 점이 눈에 들어옵니다.

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현재 광교는 개인적으로는 너무 많이 오른 상태라고 생각합니다.

반면 수원 영통은 앞으로 구축단지 시범단지들이 하나둘 사업을 시작하게 되면
아파트 가격도 본격적으로 움직일 가능성이 있다고 봅니다.

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제가 영통을 이렇게 보는 이유는 크게 세 가지입니다.

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1) 신축과 구축의 가격 차이가 너무 심합니다.

​현재 영통은 신축과 구축의 매매가 차이가 무려 10억 가까이 벌어져 있습니다.

3~4배 가까이 차이가 나는 단지도 있는데,
이 정도의 가격 차이를 보이는 곳은 상당히 드뭅니다.

저는 오히려 이런 부분에서 투자 기회가 있다고 보고 있습니다.

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비교해보면,

영통자이센트럴파크 84타입은 분양가 10.2억에서 현재 14억 거래까지 나왔습니다.

산 옆자락에 있는 영흥숲푸르지오 84타입도
6.5억 수준에서 10억까지 올라왔습니다.

 

신고가 14억을 호가하는 영통 신축

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​신고가 14억을 기록하고 있는 영통 신축에 비해
같은 영통 생활권의 구축 아파트들은 아직 가격대가 한참 낮습니다.

신나무실, 신성신안쌍용진흥 등은 4~5억대에 구축 거래가 이루어지고 있습니다.

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결국 이 가격 차이는 단순히 신축과 구축의 차이에서 발생하고 있다고 봅니다.

그렇다면 앞으로 리모델링이 본격적으로 진행되는 단지들의 경우
현재의 가격 차이를 상당 부분 좁힐 가능성이 있다고 생각합니다.

기대수익을 생각해볼 만한 10억 이상 차이가 나는 단지들도 꽤 있습니다.​

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2) 30년차 아파트 20년 뒤에는 가치가 없어집니다.​

냉정하게 말하면 30년 차 아파트는 이제 70대에 접어드는 셈입니다.

그 자체만 놓고 보면 투자가치가 떨어진다고 생각할 수도 있습니다.

하지만 대규모 리모델링 사업을 추진하는 단지라면 이야기가 달라집니다.

 

리모델링을 통해 아파트 자체뿐만 아니라 단지 전체의 상품성이 개선되면
결국 주변 단지와의 시세 차이도 줄어들 수 있다고 봅니다.

반대로 리모델링에서 계속 뒤처지는 단지들은
10년 뒤에는 상당히 아쉬운 상황이 될 수도 있습니다.

대표적인 사례가 마포 염리동에 위치한 상록아파트입니다.

주변 단지들은 신축이나 재건축으로 계속 바뀌는데
혼자 구축으로 남게 되면 이른바 '나홀로 구축'​이 될 수밖에 없습니다.

주변 아파트들이 신축·재건축을 통해 25억이 넘는 호가를 기록하더라도
정작 구축 단지는 그만큼 가격이 따라가지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

서울의 리모델링 단지들을 살펴보면
결국 총회를 통과하고 실제 사업을 진행한 단지들이 다음 단계로 넘어갔습니다.

그래서 제 생각에는 리모델링을 얼마나 빠르게 착수하느냐가 상당히 중요하다고 봅니다.

영통 역시 사업을 빠르게 진행하는 단지들이 먼저 수혜를 받을 가능성이 있다고 생각합니다.

3) 앞으로 신축 공급이 많지 않습니다.

수원 미분양은 사실상 상당 부분 소진됐고,
분양 공급 역시 2030년까지 희소한 상황입니다.

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분양절벽이 현실화되면 결국 신축 아파트의 희소성이 더욱 커질 수밖에 없습니다.

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그리고 주택 수요를 이야기할 때 빠질 수 없는 것이 직주근접입니다.

영통은 삼성전자 수원사업장이 가까운 곳에 있고,
기흥·화성 나노시티를 비롯해 경기 남부 일대에 SK하이닉스까지
480조 규모의 반도체 클러스터가 형성되고 있습니다.

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판교가 IT 일자리를 기반으로 지금의 주거가격을 만들어냈다면,

반도체 산업의 중심지라고 할 수 있는 경기 남부,
그중에서도 영통은 지금이 상당히 저평가된 구간이라고 보고 있습니다.

 

판교가 IT 일자리를 기반으로 지금의 주거가격을 만들어냈다면,

반도체 산업의 중심지라고 할 수 있는 경기 남부,
그중에서도 영통은 지금이 상당히 저평가된 구간이라고 보고 있습니다.

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5년 뒤에는 분명

"그때 영통이 저평가였네."

라고 이야기하는 사람들이 많을 것 같습니다.

 

다만 시장은 늘 그렇듯
그때 실제로 움직였던 사람만 결과를 가져가겠죠.​