아파트 매수 전 꼭 확인할 것｜매수하면 안 되는 곳 필터링하는 방법

요즘 집값이 외곽과 중저가 아파트를 중심으로 오르면서 지금 중저가 아파트를 사도 되는지 고민하는 분들이 많습니다.

매수해도 괜찮은 곳인지 간단하게 걸러내고 싶다면,

저는 대출금리와 집값 상승률을 장기적으로 비교해보는 방법을 참고할 만하다고 봅니다.

 

집을 살 때 대부분 주담대를 이용하는데, 만약 대출금리는 5%인데 집값은 매년 3% 정도밖에 오르지 않는다면

집값이 올랐다고 해서 실제 자산가치가 충분히 증가했다고 보기 어렵습니다.

이런 곳이라면 무리해서 매수하기보다 전월세로 거주하면서 대출이자를 아끼는 방법도 비교해볼 필요가 있습니다.

 

다만 1~2년 정도의 단기 상승률만 보고 판단하면 안 됩니다.

상승장에서는 외곽이나 빌라·오피스텔처럼 평소 상승폭이 작았던 자산이 단기간에 크게 오르는 경우도 있기 때문입니다.

그래서 중요한 건 장기 추세입니다.

 

저는 통계청의 주담대 금리 통계를 활용해 2006년 10월부터 약 20년간의 흐름을 기준으로 집값 상승률과 비교해보려고 합니다.

20년이 절대적인 기준은 아닙니다. 중요한 것은 특정 시점의 급등락이 아니라

장기간 집값이 대출금리와 비교해 어떤 흐름을 보여왔는지 확인하는 것입니다.

※ 매수를 고민하는 아파트의 연식이 20년이 되지 않았다면, 인근의 20년 차 이상·300세대 이상 아파트를 기준으로 비교해보는 방법도 있습니다. 

2006년 10월을 100으로 놓고 월별 주담대 금리를 적용해보면, 2026년 6월 기준으로

약 125% 이상 상승해야 대출금리만큼 집값이 오른 것으로 계산됩니다.

즉, 지난 20년 동안 125% 이상 오른 입지라면 최소한 대출금리 상승을 따라가며

인플레이션 헤지 역할을 해온 곳이라고 볼 수 있습니다.

 

반대로 장기간 이 기준에도 미치지 못했다면, 해당 지역의 과거 상승력이 상대적으로 약했다는 의미입니다.

그렇다면 실제로 서울 주요 아파트들은 지난 20년 동안 얼마나 올랐을까요?

한번 비교해보겠습니다.

대치동 은마아파트 76제곱미터는 20년간 약 230% 상승했습니다.​

인플레이션 헷징의 대명사로, 빚을 내서 매수하는 것이 유리한 곳이었습니다.​

강남을 벗어나서 영등포구 당산동의 당산 삼성래미안을 보겠습니다.

이곳도 20년간 약 180%가량 상승해 빚을 내서 매수하는 것이 유리했습니다.​

서울 아파트야 빚을 내서라도 매수하는 것이 이득이라는 점을 알겠는데, 그렇다면 수도권 외곽은 어떨까요?

대표적인 외곽 신도시, 일산 마두역 초역세권 강촌 5단지 31평은 20년간 37% 상승했습니다.

경기도 김포시 장기동, GTX-D 장기역이 들어서며 골드라인 역세권인 현대홈타운 33평은 20년간 36% 상승했습니다.​

둘 모두 06년 당시 영끌해서 매수했다면 이자비용보다 훨씬 덜 오른 셈입니다.​

매수 이후 실거주 만족도는 논외고, 자산 취득의 주요한 이유 중 하나인 인플레이션 방어 역할은 기대하기 어려웠습니다.

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그렇다면 수도권 외곽은 절대 사면 안 되는 곳일까요?

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그렇진 않습니다.

일산신도시가 있는 고양시를 보겠습니다.

 

일산신도시 백석역에서 3호선으로 2정거장 떨어져 있는, 고양시 화정동 은빛마을 11단지 24평은 20년간 180% 상승해

당산 래미안과 비슷한 상승률을 보입니다.

김포시 장기역과 3정거장 차이인 김포시 사우역의 청구한라 아파트 22평 역시 20년간 155% 상승해

대출을 내서 매수하는 것이 유리했습니다.

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직접 찾아보시면 이정도 오른 곳은 예상 외로 경기도 외곽에서도 많이 찾아보실 수 있을 것입니다.

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공통점은 각 지역에서 그나마 서울과 가깝고 소형평수에 초역세권인 곳들입니다.

 

결론｜사면 안 되는 곳보다 잘 사야 하는 곳

경기도 외곽은 잘못 사면 안 사느니만 못할 수 있지만, 그렇다고 무조건 매수를 피해야 하는 곳도 아닙니다.

서울은 비교적 넓게 상승 흐름을 보이는 반면, 외곽으로 갈수록 입지에 따른 차이가 커지기 때문에 옥석 가리기가 중요합니다.

 

특히 상승장 막바지에 FOMO로 외곽 주택을 매수하면 집값 상승폭이 대출이자와 비용을 따라가지 못할 수도 있고,

하락장에서는 매도 자체가 어려워 갈아타기가 막힐 수도 있습니다.

 

반대로 입지와 매수 타이밍을 잘 고른다면 전월세 비용을 줄이면서 다음 집으로 갈아타기 위한 발판으로 활용할 수도 있습니다.

수도권 외곽까지 상승세가 확산되는 시기일수록 분위기에 휩쓸려 아무 집이나 매수하기보다는,
과거 장기 상승률과 입지, 수요를 직접 확인하고 ‘사도 되는 곳’인지 먼저 걸러보는 것이 중요합니다.