분당 재건축 2차 특별정비구역 1만3,429가구 선정｜시범단지·파크타운 호가 변화

분당 재건축 사업이 또 한 단계 진행됐습니다.

성남시가 분당 노후계획도시 정비사업의 2차 특별정비구역을 선정했는데요.

이번에는 이매촌1, 시범단지1, 파크타운, 푸른마을, 한솔마을2 등 5개 구역, 총 1만3,429가구​가 선정됐습니다.

지난해 1차 특별정비구역에 이어 올해도 대규모 구역이 추가되면서

분당 재건축이 점차 도시 전체의 정비사업으로 확대되는 모습입니다.

분당 2차 특별정비구역 5곳

이번에 선정된 특별정비구역은 다음과 같습니다.

이매촌1	1,734가구
시범단지1	4,200가구
파크타운	3,025가구
푸른마을	2,598가구
한솔마을2	1,872가구
합계	13,429가구

당초 올해 계획된 선정 규모는 약 1만2,000가구였지만 최종적으로는 1만3,429가구​가 선정됐습니다.

특히 관심을 끄는 부분은 신청 규모입니다.

지난 7월 사전제안서를 제출했던 50개 구역이 모두 본제안까지 이어졌고, 신청 물량은 약 6만6,037가구​에 달했습니다.

실제 선정된 1만3,429가구와 비교하면 상당히 많은 단지가 특별정비구역 선정을 신청한 셈입니다.

중앙공원 주변 재건축이 눈에 띈다

이번 2차 선정에서 눈여겨볼 부분은 분당중앙공원 주변의 정비사업 확대입니다.

지난해 1차 특별정비구역에서는 양지마을, 시범단지 우성·현대, 샛별마을 등이 선정됐습니다.

이번에는 시범단지1과 파크타운, 푸른마을 등이 추가됐습니다.

 

1차와 2차 선정 구역을 함께 놓고 보면 분당중앙공원을 중심으로 재건축 대상지가 상당 부분 연결되는 모습을 보이고 있습니다.

분당은 1990년대 초반 입주가 집중된 1기 신도시입니다.

따라서 일부 아파트만 재건축되는 것과 여러 생활권에서 동시에 정비사업이 진행되는 것은 의미가 다를 수 있습니다.

 

특별정비구역은 단순히 기존 아파트를 새 아파트로 바꾸는 것뿐 아니라 도로와 공원, 기반시설 등 도시 차원의 정비를 함께 추진할 수 있다는 특징도 있습니다.

장기간에 걸쳐 사업이 실제로 진행된다면 분당의 주거환경 자체가 크게 달라질 가능성이 있습니다.

특별정비구역 선정 이후 호가도 움직였다

선정 직후 시장에서는 호가 변화도 나타나고 있습니다.

예를 들어 시범단지 한양 전용 84㎡는 지난 8월 21억7,000만원에 거래​됐는데,

현재 일부 매물에서는 23억~24억원 수준의 호가가 등장한 것으로 알려졌습니다.

 

파크타운 전용 84㎡ 역시 9월 21억8,000만원에 거래​된 이후 일부 매물의 호가가 23억원 안팎까지 올라온 상황입니다.

다만 여기서 주의해야 할 부분이 있습니다.

호가가 올랐다고 실제 거래가격이 같은 폭으로 오른 것은 아닙니다.

재건축이나 특별정비구역처럼 기대감이 큰 사업에서는 사업 추진 소식이 나오면

집주인이 매물을 거두거나 희망가격을 높이는 경우가 있습니다.

따라서 현재 단계에서는 호가만 보고 가격이 상승했다고 판단하기보다는 앞으로 실제 거래가 얼마나 체결되는지 확인할 필요가 있습니다.

특히 향후 몇 달 동안

• 실제 거래량이 늘어나는지
• 신고되는 실거래가격이 올라가는지
• 높은 호가에서도 거래가 성사되는지

등을 함께 보는 것이 중요합니다.

재건축은 '선정'만 보고 매수하면 안 되는 이유

특별정비구역에 선정됐다는 소식만 보면 재건축 사업이 곧바로 진행될 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요합니다.

정비계획 수립부터 각종 행정절차, 주민 동의, 사업성 검토, 시공사 선정, 이주와 철거, 착공 등의 과정이 남아 있기 때문입니다.

 

또한 재건축에서는 추가분담금과 공사비도 중요한 변수입니다.

같은 단지라도 매수 시점이나 권리관계 등에 따라 향후 부담해야 하는 비용과 권리가 달라질 수 있기 때문에 단순히 '특별정비구역 선정 = 무조건 가격 상승'으로 접근하는 것은 주의할 필요가 있습니다.

특히 재건축 아파트를 매수하려는 경우에는 해당 물건의 조합원 지위 양도 가능 여부와 권리관계 등을 별도로 확인해야 합니다.

이번에 선정되지 않은 단지는?

이번에 신청한 물량은 약 6만6,037가구였지만 실제 선정된 물량은 1만3,429가구입니다.

따라서 상당수 단지는 이번 2차 특별정비구역에 포함되지 않았습니다.

그렇다고 해서 재건축 추진이 끝나는 것은 아닙니다.

 

성남시는 내년 3차 특별정비구역으로 약 1만가구를 추가 선정할 계획을 밝히고 있습니다.

때문에 앞으로는 현재 선정된 단지뿐 아니라 3차 특별정비구역에 어떤 단지가 신청할 것인지도 분당 재건축 시장에서 중요한 관심사가 될 것으로 보입니다.

분당 재건축의 핵심은 장기적인 변화

이번 2차 특별정비구역 선정에서 가장 중요한 부분은 단순히 특정 아파트의 호가가 얼마 올랐느냐만은 아닙니다.

1차에 이어 2차까지 대규모 구역이 선정되면서 분당 전체의 재건축 대상지가 점차 확대되고 있다는 점입니다.

특히 중앙공원 주변으로 여러 정비사업이 이어지면서 향후 신축 아파트가 집중되는 새로운 주거축이 만들어질 가능성도 있습니다.

물론 특별정비구역 선정 = 신축 아파트 입주 확정은 아닙니다.

 

앞으로 사업을 진행하는 과정에서 공사비, 분담금, 주민 동의, 사업 속도 등 여러 변수가 발생할 수 있습니다.

따라서 지금은 단기적인 호가 변화만 보기보다는

① 어떤 단지가 특별정비구역에 선정됐는지
② 사업 진행 단계가 어디까지 왔는지
③ 예상되는 사업성과 분담금은 어떤지
④ 실제 거래가격이 어떻게 움직이는지
⑤ 3차 특별정비구역에는 어떤 단지가 도전하는지

를 함께 살펴보는 것이 좋겠습니다.

 

분당 재건축은 이제 몇몇 단지만의 사업이 아니라

1기 신도시 전체의 주거환경을 장기간에 걸쳐 바꾸는 사업으로 진행되고 있습니다.

앞으로 2차 선정 단지들의 사업 속도와 실제 거래가격,

그리고 3차 특별정비구역 후보지의 움직임을 함께 지켜볼 필요가 있겠습니다.