주복의 시대가 올까? 앞으로 서울 주거 트렌드가 달라지는 이유

요즘 서울의 신축 아파트를 보다 보면 예전과는 조금 다른 흐름이 보입니다.

과거에는 “주상복합은 아파트보다 선호도가 떨어진다”​는 인식이 있었고,

타워팰리스 같은 일부 고급 주상복합을 제외하면 일반 아파트를 더 선호하는 경우가 많았습니다.

그런데 최근에는 초역세권, 고층, 고급 커뮤니티, 상업시설과 생활 인프라가 가까운 주상복합의 장점이 다시 주목받고 있습니다.

그래서 앞으로는 단순히 ‘주복이라서 비싸다’​가 아니라, 서울의 주거 형태 자체가

주상복합이나 주상복합에 가까운 고밀도 아파트에 유리하게 바뀔 수 있다는 의견도 있습니다.

1. 앞으로 지어지는 신축은 재건축이 쉽지 않을 수 있다

과거에는 아파트가 지어진 뒤 약 30년이 지나면 재건축을 통해 새로운 아파트를 만드는 방식이 가능했습니다.

그런데 앞으로 서울 핵심지역에 지어지는 신축은 처음부터 높은 용적률을 활용해 고층으로 지어질 가능성이 있습니다.

이미 용적률을 많이 사용해 지었다면 나중에 재건축을 하더라도 추가로 확보할 수 있는 사업성이 크지 않을 수 있습니다.

 

여기에 공사비 상승과 각종 부담금, 공공기여 등의 비용까지 고려하면

예전처럼 재건축을 통해 큰 수익성을 만들기가 쉽지 않을 수 있습니다.

따라서 앞으로는 좋은 입지에 처음부터 잘 지은 건물을 오래 사용하면서

리모델링이나 대수선을 하는 방식이 늘어날 가능성도 있다는 것입니다.

특히 서울 핵심지역의 토지 자체가 비싸기 때문에 좋은 입지의 토지 가치가 더욱 중요해질 수 있습니다.

2. 서울의 교통혼잡 때문에 초역세권의 가치가 커질 수 있다

서울에서 자동차를 이용해 이동하는 시간은 점점 중요한 문제가 되고 있습니다.

서울은 이미 도로가 많이 개발되어 있기 때문에 도로를 계속 넓히는 데도 한계가 있습니다.

이런 상황에서는 오히려 집에서 지하철역, 백화점, 병원, 상업시설, 직장 등을 가까이 이용할 수 있는 주거지​의 가치가 높아질 수 있습니다.

 

특히 서울에서 직장과 생활권이 가까운 것이 중요해지면서,

“차를 타고 이동하기 편한 집”보다 “차를 탈 필요가 없는 집”

을 선호하는 수요도 커질 수 있습니다.

이런 점에서 지하철역과 상업시설이 가까운 주상복합은 장점이 있습니다.

3. 개발사업 자체가 주복 형태로 바뀔 가능성

최근에는 건축비가 크게 올라가면서 아파트를 새로 짓는 데 필요한 비용도 증가했습니다.

여기에 임대주택, 공공기여, 각종 부담금 등 사업에 들어가는 비용도 고려해야 합니다.

결국 사업성을 확보하기 위해서는 용적률을 최대한 활용하는 개발 방식이 필요할 수 있습니다.

 

상업시설을 함께 개발하고 높은 용적률을 적용해 고층으로 짓는 방식입니다.

이렇게 되면 자연스럽게 상업시설 + 업무시설 + 주거시설이 결합된 복합개발

이 늘어날 가능성이 있습니다.

 

특히 땅값이 비싼 서울 핵심지역에서는 이런 형태의 개발이 더욱 유리할 수 있습니다.

예전에는 “아파트를 짓기 애매해서 주상복합을 지었다”는 인식도 있었지만, 앞으로는 비싼 토지를 효율적으로 활용하기 위한 고밀도 주거 형태로 주상복합이 활용될 가능성이 있다는 것입니다.

4. 요즘 주상복합은 예전과 상품성이 다르다

 

주상복합이라고 하면 과거에는 여러 단점이 먼저 떠올랐습니다.

높은 관리비, 상업시설 이용객과의 동선 문제, 환기 문제, 아파트와 다른 평면 등이 대표적이었습니다.

하지만 최근에 지어지는 고급 주상복합은 상품 자체가 많이 달라졌습니다.

 

고급 커뮤니티 시설과 조경, 보안 시스템, 주차시설 등을 갖추고 있고 아파트 못지않은 주거환경을 제공하는 곳도 많습니다.

그래서 이제는 무조건 “아파트가 주상복합보다 좋다”

라고 단순하게 비교하기 어려워졌다는 의견도 있습니다.

5. 앞으로는 대단지보다 ‘입지’가 더 중요해질 수 있다

과거에는 대규모 아파트 단지 자체가 상당한 장점이었습니다.

특히 1기 신도시처럼 대규모 아파트가 한꺼번에 들어선 지역은

편리한 생활환경과 쾌적한 주거환경을 갖추면서 높은 선호도를 얻었습니다.

 

하지만 인구 감소가 이어지고 주거 수요가 핵심지역으로 집중되면 상황이 달라질 수 있습니다.

사람들이 원하는 지역에 계속 수요가 몰리면서 단지의 규모보다 입지와 생활 편의성이 더 중요해질 가능성이 있다는 것입니다.

결국 서울에서는 넓은 부지를 확보하기 어려운 만큼, 도심에서 높은 용적률을 활용한 주거 형태가 더욱 늘어날 수 있습니다.

6. 84㎡가 계속 ‘국민평형’일까?

출산율 감소와 핵가족화도 주거 형태에 영향을 줄 수 있습니다.

과거에는 3~4인 가족을 기준으로 한 전용 84㎡가 대표적인 국민평형으로 여겨졌습니다.

 

하지만 1~2인 가구가 늘어나면서 작은 평형에 대한 수요도 커지고 있습니다.

특히 상급지에서는 전용 59㎡처럼 상대적으로 작은 평형의 선호도가 높게 나타나는 경우도 있습니다.

반대로 자산가를 중심으로 더 넓은 주거공간을 선호하는 수요도 존재합니다.

 

결국 앞으로는 중소형 주택과 대형 주택으로 수요가 나뉘는 현상

이 나타날 가능성도 있습니다.

이처럼 다양한 평형을 한 건물 안에 구성하기에는 주상복합과 같은 복합적인 개발 형태가 활용되기 좋다는 의견도 있습니다.

7. 초고층 주거에 대한 인식도 달라지고 있다

과거에는 초고층 주거시설이라고 하면 주상복합이라는 이미지가 강했습니다.

하지만 최근에는 성수, 여의도 등에서 초고층 주거 개발이 활발하게 진행되면서 분위기가 달라지고 있습니다.

고층에서 바라보는 서울의 전망과 고급 커뮤니티 시설 등을 갖춘 주거시설이 등장하면서

초고층 주거 자체가 고급 주거의 이미지를 갖게 된 것입니다.

앞으로 용산, 성수, 여의도 등 주요 지역의 개발이 계속 진행되면 이런 흐름이 더욱 확대될 가능성도 있습니다.

8. ‘뷰 좋은 집’에 대한 선호도 커지고 있다

예전에는 집을 선택할 때 학군, 평수, 단지 규모, 역세권 등이 가장 중요한 요소로 꼽혔습니다.

최근에는 여기에 한강뷰, 서울 스카이라인, 개방감, 높은 층수 같은 요소도 중요하게 평가되고 있습니다.

특히 성수동이나 흑석동처럼 조망이 좋은 주거지가 주목받으면서

전망 자체가 주택의 가치에 영향을 주는 사례도 나타나고 있습니다.

 

SNS 등을 통해 주거공간을 보여주는 문화가 확산되면서 단순히 살기 편한 집을 넘어

전망이나 공간 자체의 만족도를 중요하게 생각하는 수요도 생겨나고 있습니다.

이런 흐름은 고층 주상복합이나 초고층 아파트에 유리한 요소가 될 수 있습니다.

9. 도심에서는 ‘수직형 커뮤니티’가 중요해질 수 있다

서울처럼 땅값이 비싼 도심에서는 넓은 땅을 확보하기가 쉽지 않습니다.

그래서 앞으로는 넓은 부지를 옆으로 넓게 사용하는 것보다,

건물을 높게 올려 한정된 공간을 효율적으로 사용하는 주거 형태​가 늘어날 수 있다는 의견도 있습니다.

 

예를 들어 주상복합은 한 건물 안에 주거시설뿐만 아니라 상업시설, 커뮤니티시설, 편의시설 등을 함께 넣을 수 있습니다.

집에서 내려가면 식당이나 카페, 편의시설을 이용할 수 있고,

건물 안에 피트니스센터나 라운지 같은 커뮤니티시설을 갖추는 것도 가능합니다.

즉, 주거와 생활에 필요한 시설을 건물 안에 수직으로 쌓아 올리는 형태라고 생각하면 쉽습니다.

 

특히 서울처럼 땅값이 비싼 지역에서는 이런 방식이 토지를 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

결국 앞으로 서울의 핵심지역에서는 넓은 부지를 가진 대단지 아파트뿐만 아니라,

초역세권에 위치하면서 주거·상업·커뮤니티 시설을 한곳에서 이용할 수 있는 고층 주상복합이나 고밀도 아파트도

하나의 주거 형태로 자리 잡을 가능성이 있다는 것입니다.