대기업 무주택자 vs 중소기업 유주택자, 30대 자산격차가 벌어지는 이유

대기업 무주택자 vs 중소기업 유주택자 중 승자는?

현재 1990년대생들은 어느덧 결혼해 가정을 꾸리고 30대 중후반이 되었습니다.

이제는 집을 마련해야 할 시기지만, 내 집 마련은 점점 어려워지고 있습니다.

90년대생들이 20대 후반 취업전선에 뛰어들었을 때는 '1차 폭등시기(2017년~2021년)'가 찾아왔고,

30대 중반 결혼적령기가 되자 '2차 폭등시기(2024년~현재)'가 이어지고 있습니다.

10년 전 이들이 20대 중반이었을 당시 서울 평균 집값은 5억원대였지만,

불과 10년 만에 서울 아파트 평균가격은 15억원 수준까지 올라왔습니다.

공교롭게도 주택을 구입하려는 시기에 집값은 오르고 대출 규제까지 강화되면서,

내 집 마련의 사다리가 끊긴 듯한 느낌을 받을 수밖에 없습니다.

또한 주식이나 코인과 같은 자산시장 역시 '26년 6월 이후 지지부진한 모습을 보이면서,

결국 집을 샀는지 여부가 자산격차를 크게 가르는 것 아니냐는 생각을 하게 됩니다.

 

 

서울아파트 평균가격

중소기업 유주택자 vs 대기업 무주택자

위와 같이 1990년생 두 사람의 모습을 보면, 주택 구입 여부에 따른 자산 차이를 확인할 수 있다.

2019년 중소기업에 취직한 김모씨가 2023년 '영끌'과 부모님의 도움을 받아 매매가 7~8억원대의 주택을 매수했다고 가정해보자. 이 중 담보대출, 신용대출, 부모님 차용 등을 통해 약 6억원의 자금을 마련했다면, 약 1~2억원의 투자금으로 내 집 마련을 한 셈이다.

2023년 7~8억원 정도였던 주택이 현재 15~16억원 수준까지 올랐다면,

김모씨는 3년 만에 순자산이 약 1~2억원에서 10억원 수준으로 크게 늘어나게 된다.

 

반면 2016년 대기업에 취직한 이모씨는 대기업에 입사한 후 9년 동안 약 3억원을 저축했지만,

현재 서울 외곽 아파트에 보증금 3억원, 월세 90만원의 반전세로 거주하고 있다.

임대차기간이 만료되면 보증금을 5억원 정도로 높이거나, 더 외곽 지역으로 이동해야 할 수도 있다.

이처럼 주택 구입 여부에 따른 자산격차는 서로 이야기하지 않을 뿐, 주변에서 흔히 볼 수 있는 모습이다.

그리고 이러한 현상은 과거에도 있었다.

 

결국 30대에 내 집 마련을 했는지, 어느 지역의 주택을 어떤 가격에 매수했는지에 따라 자산격차가 발생하고,

시간이 지나면서 그 차이가 더욱 커질 수 있다는 것이다.

이번 글에서는 30대에 내 집 마련이 필요한 이유와, 이미 내 집 마련을 했다면

이후 어떤 방향으로 자산을 늘려갈 수 있는지 정리해보겠다.​

 

6년 전에도 비슷한 이야기가 있었다.

34세 동갑내기 대학동기의 자산 포트폴리오(출처 : https://www.donga.com/news/article/all/20201126/104152170/1)

 

34세 동갑내기 대학동기의 자산 포트폴리오(출처 : 동아일보)

지금으로부터 약 6년 전인 2020년 11월,

동아일보에서는 "서른넷 동갑내기 대학·입사 동기 자산 격차...4억 → 11억 더 벌어져"라는 기사가 나온 적이 있다.

오늘 글에서 다루는 내용과 상당히 비슷한 이 기사에서는

2020년 당시 34세였던 대학동기(1986년생) 2명의 자산 포트폴리오를 통해 부동산 구입 여부에 따른 자산격차를 이야기했다.

 

분당에 2채의 주택을 매수해 다주택자가 된 최모씨의 경우, 당시(2020년 11월) 아파트 시세를 기준으로 보유 주택을 추정해보면 수내동 파크타운(또는 푸른마을)의 대형평형 아파트(60평) 1채와

서현동 삼성·한신·한양 등 수인분당선 역 인근에 위치한 32평(전용 84㎡) 아파트 1채를 보유한 것으로 추정된다.

약 6년이 지난 현재까지 이들 주택을 모두 보유하고 있었다면, 2채의 자산가치는 약 50억원 정도로 추정할 수 있다.

이를 기준으로 계산하면 순자산은 약 35억원 수준이다.

여기에 주택 1채에 대한 양도세를 일반과세 기준으로 고려할 경우, 실제 가처분자산은 약 30억원 내외로 추정된다.

대학동기 최모씨와 전모씨의 부동산 자산 격차(2026년 현재기준 약 30억원 예상)

반면, 3.5억원의 전세자금대출을 받아 7억원 전세에 거주하고 있는 전모씨는

6년이 지난 현재까지 전세자금대출의 일부를 저축을 통해 상환했더라도, 내 집 마련을 하지 않은 이상 자산이

크게 늘어나기는 어려울 것이다. 1.5억원의 대출을 상환했다고 가정하면 순자산은 약 5억원 정도이다.

 

2020년 초 코로나19 발생 이전 약 11억원이었던 두 사람의 자산격차는 2020년 11월 약 17.5억원까지 벌어졌다.

그리고 다시 약 6년이 지난 현재는 자산격차가 약 30억원(최모씨 35억원, 전모씨 5억원) 정도로 커진 셈이다.

물론 이 과정에서 부동산에 관심이 많았던 최모씨가 갈아타기까지 잘 활용했다면 자산격차는 더욱 커졌을 가능성도 있다

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30대 초반에 부동산을 취득한다는 것은 이후 더 많은 자산을 모을 수 있는 기회를 갖는다는 의미이기도 하다.

부동산을 언제, 어디에서 구입했는지에 따라 자산격차는 달라질 수 있지만,

장기간 주택을 보유한 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 시간이 지날수록 자산 차이가 커질 가능성이 높다.

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30대 무주택자가 살 수 있는 부동산은?

아직 주택을 구입하지 않았으며, 저축액과 양가 증여 가능 금액 등을 합쳐 4~5억원 정도의 자금을 활용할 수 있고,

무엇보다 생애최초 주택구입자금대출(최대 6억원)을 활용할 수 있는 30대 무주택자가 살 수 있는 부동산은 아래와 같다.

1) 실거주 아파트

평촌어바인퍼스트 25평(매매가 11억원(세안고 매매 10.4억원))

평촌어바인퍼스트 25평(매매가 11억원, 세안고 매매 10.4억원)

실거주 아파트의 경우 현재 11억원 정도의 가격을 보이는 평촌어바인퍼스트 25평 정도면 무난한 선택지가 될 수 있다.

서울 및 수도권 주요 지역의 신축 아파트들이 25평 기준 15억원 수준으로 가격 수렴을 진행하고 있으며,

생애최초 주택 구입을 하더라도 최대 대출 가능 금액이 6억원에 불과하기 때문에 현재 활용할 수 있는 자금(약 4~5억원)으로

매수할 수 있는 주택이기 때문이다. 매매가격이 더 상승할 경우에는 매수 자체가 어려워질 수 있다.

그리고 무주택자의 경우 세입자가 있는 매물을 매수하고, 후순위 대출을 받아 초기 투자금을 줄이는 방법도 생각해볼 필요가 있다. 세입자가 있는 매물은 입주 가능한 매물보다 0.6~1억원 정도 가격이 저렴한 경우가 있어 어느 정도 안전마진을 확보할 수 있기 때문이다.​

2) 재건축

창동주공19단지 25평(매매가 9.8억원)

창동주공19단지 25평(매매가 9.8억원)

생애최초 주택구입자의 경우 재건축 아파트를 매수한다면 서울 외곽에 위치한 아파트를 선택해야 할 가능성이 높다.

이 경우 서울 외곽의 재건축 아파트를 매수하더라도 가능하면 평지, 지하철역 인근, 대단지에 위치한 아파트를 선택하는 것이 좋다.

창동역 인근에 위치한 창동주공19단지와 광운대역 인근의 미성·미륭·삼호3차(이하 미미삼)의 경우 20평대 아파트가 10억원 내외의 가격을 보이고 있어, 재건축 투자처로 고려해볼 만하다.

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3) 재개발

상도14구역(대지6평 다세대주택 매매가 8억원)

재개발의 경우 4~5억원 정도의 돈을 가지고 있다면, 신통기획 등을 진행하고 있는 지역을 살펴볼 수 있다.

서울 동작구 상도동의 상도14구역을 예로 들어보면, 대지지분 약 6평의 다세대주택을 8억원 정도에 매수할 수 있다.

만약 대출을 받고 직접 거주한다면 실제로 내 돈이 들어가는 금액은 약 4~5억원 정도가 될 수 있다.

이후 재개발이 진행되면 기존 주택 대신 새 아파트를 받게 되는데,

6평 정도의 주택을 가지고 25평 아파트를 받으려면 약 7~7.5억원의 추가분담금이 필요할 수 있다.

다만 이 추가분담금은 집을 매수하자마자 내는 돈이 아니라 재개발 사업이 상당히 진행된 이후에 필요한 돈이다.

또한 2년 정도 실거주한 뒤에는 중간에 매도하는 방법도 있기 때문에, 4~5억원 정도의 자금으로 재개발 투자를 고려해볼 수도 있다.

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30대 유주택자의 투자처​

1) 2023년 대비 2배정도 올랐다.

신동아리버파크 25평(2023년 7.8억원 → 현재 15.6억원)

2023년에 주택을 구입한 30대 유주택자의 경우를 생각해보자.

당시 7~8억원 정도에 매수한 주택이 현재 15~16억원 정도가 되었다면, 집값이 약 2배 오른 셈이다.

여기에서 대출금을 빼고, 그동안 저축한 돈이나 다른 투자금액까지 더하면 약 11~12억원 정도의 자산을 가지고 있을 가능성이 있다.

이 정도의 자산을 만들었다면 기존 주택을 매도하고 더 좋은 곳으로 갈아타는 방법을 생각해볼 수 있다.

현재 보유한 주택보다 앞으로 더 가격이 오를 가능성이 있는 지역을 찾아보고,

자금에 맞는 재건축이나 재개발 주택으로 갈아타는 방법도 고려해볼 수 있다.​

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2) 갈아타기를 통해 더 좋은 곳을 사자!

고덕주공9단지(매매가 18.5억원)_재건축

2023년쯤 주택을 매수한 후 현재 기존 주택을 매도한 유주택자라면, 재건축 아파트로 갈아타는 방법도 생각해볼 수 있다.

예를 들어 서울 강동구 명일동 인근의 재건축 아파트는 현재 18.5~19억원 정도의 가격을 보이고 있다.

주택담보대출을 활용한다면 약 15억원 정도의 자금으로 매수할 수 있는 수준이다.

특히 고덕주공9단지는 재건축을 통해 약 1,861세대 규모의 아파트로 지어질 예정이라, 대단지라는 장점도 있다.

또 다른 선택지로는 삼익그린맨션2차 23평이 있으며, 매매가는 약 17~17.5억원 정도이다.

거여마천뉴타운, 북아현뉴타운(초기투자금 10~15억원)

재개발로 갈아타기를 생각한다면, 초기 투자금 10~15억원 정도로 매수할 수 있는

거여마천뉴타운이나 북아현뉴타운을 살펴볼 만하다.

각 구역마다 해결해야 할 문제와 장단점은 다르지만, 기존 주택을 매도한 자금으로 재개발 물건을 매수하는 방법이다.

재개발이 완료된 후에는 34평 아파트 기준 30억원 이상의 가격을 기대해볼 수 있다는 점에서 관심을 가져볼 만하다.