5월 9일 이후 집값 전망, 정말 떨어질까? 다주택자 양도세 재시행 이후 부동산 시장 정리

2026년 5월 9일부터 다주택자 양도소득세 중과 제도가 다시 적용된다.
부동산 시장에서는 이미 오래전부터 해당 이슈가 반영되기 시작했고,

“집값이 다시 떨어지는 것 아니냐”는 질문도 많아지고 있다.

하지만 실제 시장 흐름을 보면 단순히 “하락” 또는 “폭등”으로 정리하기 어려운 분위기다.

현재 시장은 가격대별로 흐름이 다르게 움직이고 있으며, 전세 시장과 대출 규제가 함께 영향을 주고 있다.

오늘은 5월 9일 이후 부동산 시장 분위기와 가격 흐름을 현실적으로 정리해본다.

현재 부동산 시장 분위기

최근 시장 분위기를 보면 “전체가 다 오른다” 또는 “전체가 다 죽었다”라는 표현은 맞지 않는다.

가격대별로 완전히 다른 흐름이 나타나고 있다.

40억 이상 초고가 아파트

초고가 시장에서는 일부 급매물이 존재한다.

다만 일반적인 수요층이 접근하기 어려운 가격대다.
직전 신고가 대비 낮은 가격에 나온 매물이 있어도 현금 동원 능력이 필요하다.

실수요 중심 시장과는 다소 다른 흐름이다.

30억~40억대 아파트

최근 신고가보다 낮게 나온 매물들이 일부 존재한다.

하지만 대부분은 동·층 조건이 좋지 않은 이른바 ‘못난이 매물’ 비중이 높다.

올해 초 시장 조정 시기에 나왔던 좋은 급매물은 상당수 소진된 상태다.

현재는 좋은 물건은 비싸고, 조건이 아쉬운 물건만 일부 가격 조정이 있는 분위기에 가깝다.

20억~30억대 아파트

이 구간에서는 20평형대와 30평형대의 흐름 차이가 뚜렷하다.

특히 대출 규제 영향으로 30평형보다 20평형 거래가 활발하게 나타난다.

30평형은 신고가보다 약간 낮은 매물들이 남아 있지만, 20평형은 신고가 근처 거래가 이어지는 사례가 많다.

결국 실수요자들이 원하는 평형보다 “대출 가능한 평형”으로 이동하고 있는 셈이다.

10억~20억대 아파트

현재 가장 거래가 활발한 구간이다.

특히 15억~20억 구간은 이미 2021년 고점을 넘어 신고가를 갱신한 단지도 나타나고 있다.

다만 단기간 가격 상승 폭이 컸기 때문에 최근에는 상승 속도가 다소 둔화된 분위기다.

또한 15억원 초과 시 대출 제한이 커지기 때문에 거래량 자체는 생각보다 폭발적이지 않다.

반면 10억~15억 구간은 실수요 유입이 계속 이어지고 있다.

특히 생애최초 대출을 활용하는 30~40대 수요가 많다.

이 과정에서 30평형보다 상대적으로 접근 가능한 20평형 선호 현상이 강하게 나타나고 있다.

5억~10억대 아파트

최근 가장 변화가 큰 구간이다.

불과 몇 달 전까지만 해도 관심이 적었던 가격대였지만, 상급지 가격 급등으로 인해 수요가 이동하고 있다.

즉, 매수자들이 자발적으로 눈높이를 낮춘 것이 아니라 대출과 가격 상승 영향으로 현실적인 선택지를 찾고 있는 상황이다.

최근 거래량도 증가하는 흐름이 확인된다.

5월 9일 이후 시장에서 나타나는 변화

다주택자 양도세 중과가 다시 시행되면 시장에서는 매도 물량 감소 현상이 나타날 가능성이 높다.

기존에는 세금 부담을 피하기 위해 급매로 정리하던 움직임이 있었지만, 제도 시행 이후에는 상황이 달라진다.

이미 세금 부담이 커진 상황이라면 가격을 낮춰 급하게 매도할 유인이 줄어들기 때문이다.

결국 시장에서는 다음과 같은 흐름이 나타난다.

• 매도자는 가격을 쉽게 낮추지 않음
• 매수자는 비싸게 추격 매수하지 않음
• 거래량 감소 현상 발생
• 관망세 확대

실제로 이런 시기에는 거래량이 줄어들면서 시장이 잠시 조용해지는 경우가 많다.

전세 시장이 더 중요한 이유

현재 시장에서 가장 중요한 변수는 매매보다 전세 시장이다.

최근 전세 매물 부족 현상이 계속 이어지고 있다.

특히 실거주 중심 정책과 대출 규제가 강화되면서 임대 물건 자체가 줄어든 지역도 많다.

일부 지역에서는 집을 직접 보기도 전에 계약금을 보내는 이른바 ‘노룩전세’ 현상까지 등장하고 있다.

전세 물건 부족 현상이 심해지면 결국 나타나는 흐름은 비슷하다.

• 전세가격 상승
• 월세 부담 증가
• 실수요자의 매수 전환

특히 매매가와 전세가 차이가 상대적으로 적은 5억~15억 구간에서 이런 움직임이 강하게 나타난다.

즉, 과거처럼 매매가가 전세를 끌어올리는 시장이 아니라, 전세가격 상승이 매매가격을 밀어올리는 구조가 형성되는 모습이다.

최근 늘어나는 ‘증여’ 선택

최근 다주택자들 사이에서는 매도 대신 증여를 선택하는 사례도 늘어나고 있다.

이유는 단순하다.

양도세 중과 부담보다 증여세 부담이 상대적으로 낮다고 판단하는 경우가 있기 때문이다.

또한 상속세 부담을 미리 분산하려는 목적도 있다.

특히 최근에는 다음 이유 때문에 증여 시기를 앞당기는 움직임도 나온다.

1. 집값 상승 시 감정평가액 증가

증여 시에는 감정평가를 통해 증여가액을 산정한다.

문제는 최근 실거래가 상승 흐름이 감정평가에도 반영된다는 점이다.

즉, 집값이 오를수록 증여세 부담 역시 커질 수 있다.

2. 세법 개정 가능성

부동산 세제는 정책 변화 영향을 크게 받는다.

최근 시장 분위기를 보면 세금 완화보다는 강화 방향 가능성이 더 자주 언급된다.

이 때문에 이미 증여 계획이 있는 경우에는 시기를 늦추지 않는 사례도 늘고 있다.